Замена квартиры в договоре долевого участия

Причин на желание заказчиком поменять квартиру, купленную согласно долевому договору может быть множество. В данной статье будет рассмотрено несколько ситуаций, в которые наиболее часто попадает дольщик, а также предоставлены ответы юристов, квалифицирующихся на кадастровых делах.

  1. Если покупатель заключает с прорабом юридическое соглашение о долевом строительстве на приобретение квартиры в будущем новострое, а после окончания строительных работ и введения дома в эксплуатацию хочет поменять квартиру в том же доме на другую, сможет ли он осуществить желаемое, при этом не регистрируя свои права на собственность конкретного жилья?

 - Нет! По законодательству любые махинации с квартирой, в частности продажа или обмен, могут осуществляться только после проведения государственной регистрации права собственности на жилье. Если такая ситуация возникла, дольщик может передать свои права на квартиру иному лицу. В этом случае осуществляется замена лиц в долевом соглашении, таким образом новый дольщик (которому были переданы права на квартиру) получает все права, прописанные в договоре, который был заключён между застройщиком и гражданином, передающим право собственности на жильё. В большинстве долевых соглашений, подрядчик устанавливает запрет на уступку прав собственности. Если в долевом соглашении такой запрет оговорен, то передать свои права будет невозможно. Ещё одним нюансом является срок передачи прав собственности. По закону рассматриваемая уступка является действительной до окончания строительных работ. То есть, если оформлен акт сдачи квартиры застройщиком, то совершить уступку будет невозможно.

 

  1. Если покупателем приобрелась квартира по договору уступки, но он хочет её поменять на квартиру большего объёма и доплатить разницу. Возможна ли такая сделка?
    - Теоретически да. Законного обмена в данной ситуации быть не может, поэтому дольщику требуется заключить ещё одну уступку права по долевому соглашению. Самой большой сложностью в данной ситуации будет то, что дольщику придётся самостоятельно искать нового покупателя, переуступить ему свои права требования, получить деньги за квартиру и только после этого приобрести у строительной компании интересующую квартиру.

 

- Либо же, помимо заключения договора уступки покупатель, желающий поменять жильё расторгает своё долевое соглашение на первую квартиру и заключает новое соглашение на квартиру, которую хочет приобрести. В новом договоре обязательно указать, что все средства, выплаченные за первую квартиру засчитываются в расчётах с новым жильём.

3. Если строительная компания (подрядчик) не против обмена, каков порядок перезаключения договора на новое жильё?

- Необходимо составить дополнительное соглашение, в котором указать все необходимые параметры нового жилья. Данное соглашение в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

4. Если строительство завершено и полноправный владелец пользуется жильём и замечает, что качество квартиры непригодно для полноценного обитания в ней (холод, повышенная влажность, образование грибка или плесени на стенах и т.д.), имеет ли он право требовать заменить своё жильё на аналогичное, но без вышеперечисленных недостатков?

- В данной ситуации застройщик не обязан менять квартиру на другую. Даже, если покупатель обратится в суд, то максимум на что он может рассчитывать – это устранение описываемых недостатков застройщиком, оплату неустойки и материального вреда или снижение первоначальной стоимости самой квартиры, однако поменять жильё на иное практически невозможно.

5. Если квартира находится в ипотеке и человек хочет заменить её на другую, возможно ли это?

Замена ипотечной квартиры возможна в двух случаях:

  1. Если банк, в котором ипотека была оформлена не возражает против замены.
  2. Если соблюдены требования банка, относительно залога.
  3. Если банк дал согласие, то необходимо написать заявление на обмен одного жилья на другое.
    Банк даст своё согласие только при наличии следующих условий:

- если плательщик в течении всего времени исправно осуществлял платежи и выплатил хотя бы половину ипотеки.

- Новая квартира должна быть на 30% дешевле предыдущей, т.е. сумма нового залога с учётом начисляемых банком процентов должна быть ниже стоимости первичного залога.

- Банк согласится на замену только в случае расположения нового жилья в регионе, в котором функционирует представительство банка-кредитора.

Оставьте заявку

по вашей проблеме

Юрист найдет ее решение
в течении 10 минут по телефону

Спасибо за заявку. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Контакты

Мы находимся по адресу:

Деловой квартал Loft Ville,
Россия, Москва,
улица Новый Арбат, 36с3

Работаем:

С 10:00 до 22:00, без выходных

law@avevsgroup.ru +7 499 398-21-71