РАСЧЕТ ПРОСРОЧКИ ПО ДДУ

Самым распространённым нарушением долевого договора является просрочка по ДДУ срока передачи готового жилья в пользование владельцу. На основании Федерального Закона Российской Федерации № 214, в случае нарушения строительной фирмой указанных в юридическом соглашении сроков сдачи объекта недвижимости покупателю, строительная фирма обязуется выплатить финансовое возмещение средств за каждый день простоя - неустойку.
Для того чтобы самостоятельно рассчитать сумму просрочки по ДДУ, вкладчику необходимо учитывать следующие моменты:


Во-первых: Штраф по ДДУ или пеня, начисляется дольщику со следующего дня, после указанной в договоре даты передачи квартиры владельцу. В связи с тем, что в соглашении указываются две даты: дата, когда все строительные работы завершены, и здание полностью соответствует указанным нормам и стандартам строительства и, дата непосредственной передачи готового жилья покупателю, подтверждающаяся актом. Многие граждане начинают расчёты от первой даты, что является ошибкой. Ведь срок между вводом здания в эксплуатацию и датой заселения жильцов может длиться около года. Неустойка насчитывается со следующего дня, после указанной даты передачи готового жилья владельцу.

Во-вторых: В зависимости от того, юридическое или физическое лицо заключает рассматриваемый договор, начисляется размер просрочки по ДДУ (пени). Для граждан, не являющихся предпринимателями пеня составляет 1 ̸ 150, а для юридических лиц размер пени увеличивается в два раза, соответственно составляет 1 ̸ 300. Таким образом, в случае погашения просрочки по ДДУ физическое лицо получает в 2 раза больше денег, нежели ИП.
В-третьих: Существует не сложная формула, применив которую дольщик сможет самостоятельно высчитать просрочку по ДДУ, надлежащую к выплате.
Рассмотрим на примере.
Как рассчитать сумму просрочки по ДДУ для физических лиц:
Возмещение = стоимость будущего жилья × количество дней просрочки × ставку рефинансирования ЦБ РФ, действующую на день исполнения застройщиком своих обязательств.
Например:
Сумма, оплачиваемая покупателем квартиры равна 4 000 000 рублей.
Количество дней просрочки 80 дней.
Ставка рефинансирования 8, 5 % годовых.
Гражданин получает размер пени 1/150 часть от общей суммы договора в сутки.
4 000 000 × 80 × 8, 5 ÷ 100 ÷ 150 = 181 333 рублей (за 80 дней).
Если вкладчик является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, то он получает размер пени 1/ 300 в день от общей стоимости своей квартиры, т.е.
4 000 000 × 80 × 8, 5 ÷ 100 ÷ 300 =  90 666 (за 80 дней).
Такая сумма просрочки по ДДУ положена покупателю по закону, однако фактически суд значительно снижает сумму выплат.

Еще одна ситуация, когда нужно посчитать сумму возмещения или неустойку это расторжение ДДУ.

Следует отметить, что расторжение долевого соглашения сопровождается множеством преимуществ и недостатков.

К основным плюсам относятся:

  • Участник долевого соглашения имеет право требовать выплаты неустойки по дду за пользование своими денежными средствами.
    Преимущество в том, что проценты начисляются с момента получения денег компанией-строителем. Размер неустойки по дду равен 1 ̸ 150 ставки рефинансирования Центрального банка России, если покупатель является юридическим лицом, и 1 ̸ 300 ставки, если покупатель является физическим лицом (гражданином).

Для самостоятельного вычисления неустойки по дду, дольщику потребуются следующие данные:

Стоимость договора (сумма, которую покупатель заплатил продавцу).

Ключевая ставка рефинансирования. С 27.03.2017г. она составляет 9,95

Статус покупателя (гражданин или ИП).

Дата оплаты по договору.

Дата расторжения договора.

Формула расчёта: Сумма договора × ставку рефинансирования ̸ 300 ̸100 × количество дней.

Например:

Сумма договора составляет 5 000 000 рублей.

Статус: физическое лицо (гражданин), соответственно ставка рефинансирования = 1̸ 300

Дата оплаты 01.01.2015г.

Дата расторжения 01.01.2017 г.

Количество дней 731

5 000 000 × 9,95 ̸ 300 ̸ 100 ×731= 2 424 483 рубля. Эта сумма начисляется истцу за использование его денежных средств.

  • Дольщик обладает правом рассмотрения своего вопроса в арбитражном суде, в котором, в отличие от гражданского суда застройщик не сможет воспользоваться ст. 333 Гражданского кодекса. В Высшем Арбитражном суде считают неправомерным снижение процентов неустойки по дду, поэтому вкладчику, чтобы получить все свои деньги с учётом штрафа и процентов, целесообразнее обращаться в Арбитражный суд.
  • Дольщик имеет право взыскать 50%-ый штраф от процента за использование его ассигнаций. Для этого необходимо составить письменную претензию в адрес строительной компании. Перед составлением документа, необходимо убедиться в актуальности адреса застройщика, указанного на договоре. Его можно перепроверить в обязательном Государственном Реестре юридических лиц, для этого достаточно будет назвать ИНН застройщика, который тоже указывается в ДДУ. Данный документ можно отправить заказным письмом, или передать лично в руки. При личной доставке на руках у покупателя должна быть копия, в которой застройщик обязательно должен указать ФИО, поставить роспись, дату и печать организации, которую он представляет. Если хотя бы один из вышеперечисленных пунктов будет отсутствовать на документе, его можно будет считать нелегитимным. Через 10 дней (не раньше) после получения организацией претензии, вкладчику необходимо подать исковое заявление. Отправляя претензию по почте, к нему прикрепляют опись вложения и извещение о получении рассматриваемого документа. В данном случае десятидневный срок отсчитывается от дня получения письма адресатом.

К основным минусам относятся:

  • Если инициатором расторжения соглашения выступает дольщик, то он добровольно отказывается от квартиры, рассчитывая на возмещение ему вложенной суммы и выплату неустойки. Однако судебная практика показывает, что большинство застройщиков не собираются возвращать полученные деньги. Даже решая вопрос в судебном порядке, вкладчик не может сразу забрать потраченную сумму. Суд обязует застройщика к выплатам в течение 10 рабочих дней. За это время фирма-строитель может заморозить активы компании или объявить себя банкротом. В таком случае участник долевого соглашения не получит ни денег, ни квартиры.
  • Если дольщику всё-таки удалось вернуть деньги с процентами, то необходимо помнить, что сумма воздвигаемой недвижимости значительно меньше суммы готового жилья. То есть технически за полученные деньги, покупатель не сможет приобрести недвижимость, а с учётом ежегодной инфляции выплаченная ему сумма может значительно обесцениться.
  • Опытные юристы нередко значительно снижают сумму начисляемых процентов, положенных дольщику по закону. Согласно статье 333 Гражданского кодекса России, если заказчику удастся доказать в суде, что запрашиваемая сумма неустойки по дду несоизмерима с последствиями нарушения договора строительной фирмой, то процентная неустойка снижается в судебном порядке, и апеллировать её практически невозможно.

Оставьте заявку

по вашей проблеме

Юрист найдет ее решение
в течении 10 минут по телефону

Спасибо за заявку. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.

Контакты

Мы находимся по адресу:

Деловой квартал Loft Ville,
Россия, Москва,
улица Новый Арбат, 36с3

Работаем:

С 10:00 до 22:00, без выходных

law@avevsgroup.ru +7 499 398-21-71